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Os imóveis na faixa de marinha*

São muitas as dificuldades que surgem quando compradores e vendedores de imóveis, bem como empresários do ramo imobiliário, deparam-se com o fato de o seu imóvel estar localizado, no todo ou em parte, na chamada "faixa de marinha", possuindo destarte regime jurídico próprio, peculiar.

Tendo em vista que a Constituição de 1988 prevê o direito de propriedade da União sobre os terrenos de marinha e seus acrescidos (art. 20, inciso VII, da Constituição Federal) mister se faz esclarecermos qual o significado e quais as conseqüências jurídicas do dispositivo constitucional.

No tocante os bens em geral é clássica a divisão entre bens públicos e particulares. Nestes, o domínio (que é o poder do proprietário de dispor do bem, a seu talante) é dos particulares. Naqueles, o domínio é do poder público, representado por quaisquer de seus entes. Considerando apenas os bens públicos, outra divisão existe, qualificando-se em: 1. De uso comum (ex: as ruas); 2. De uso especial (ex: edifícios públicos); 3. Os dominiais (ex: o patrimônio de direito real ou pessoal do poder público). Tal classificação encontra-se no Código Civil, artigo 65 e 66. Os terrenos de marinha constituíram bens domíniais da União, portanto, parte de seu patrimônio. (V. Beviláqua, Clóvis, Código Civil dos E.U.B. comentado).

Conceituação

Como saber se o imóvel está ou não na faixa de marinha? O decreto-lei n.º 9.760/46, dispondo sobre os bens imóveis da União, em seu art.º 2º, deu o seguinte conceito: "São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831: 1. Os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; 2. Os que contornam as linhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés". São terrenos acrescidos de marinha os que tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar e dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.

Parece-nos que tais qualificações legais permanecem válidas face a constituição de 1988, cujo texto alçou a categoria de constitucional os terrenos de marinha.

Em que pesem as críticas feitas, desde há muito, sobre os critérios adotados pelo legislador ordinário para a demarcação e fixação dos terrenos de marinha, o que se observa, na prática, é o desconhecimento e a displicência dos particulares interessados em utilizar os referidos terrenos traduzirem-se na grande causa de transtornos e prejuízos, os quais poderiam ser evitados.

Neste passo, particulares, advogados e notários não podem ignorar a existência de um regime jurídico próprio a caracterizar os terrenos de marinha, bem assim a existência de órgão competente da administração pública federal, vinculado ao Ministério da Fazenda, a Secretaria do Patrimônio da União, que dispõe de delegacias espalhadas por vários Estados da Federação.

Aspectos Práticos

Destacamos ainda, que o assunto relativo ao direito constitucional da União sobre os terrenos de marinha e seus acrescidos não apresentaria maiores preocupações aos particulares se olvidasse a principal conseqüência jurídica desse direito: o ônus financeiro que o particular assume quando resolve utilizar-se do mencionado bem da União.

O que existe, na verdade, é uma obrigação pecuniária de acordo com a forma pela qual o vínculo jurídico do particular com a União foi ou está constituído. Em se tratando de vínculos jurídicos onerosos, que podem ocorrer tanto no aforamento como na ocupação, serão devidas as taxas a eles respectivas. O chamado laudêmio será devido quando houver alienação de bem imóvel situado em terreno de marinha. O título definitivo não pode ser lavrado no competente cartório de notas nem registrado no cartório de registro imobiliário, sem que haja a descrição da guia do laudêmio paga e a respectiva certidão (autorização) fornecida pela SPU.

Os possuidores de imóveis na orla marítima não podem deixar de conhecer a peculiaridade jurídica dos terrenos de marinha nem ignorar necessidade da regularização de seus imóveis perante a Secretária do Patrimônio da União, pois, somente assim, estarão seguros de desagradáveis complicações burocráticas na hora em que tiverem de transacionar esse patrimônio.

*Artigo de autoria do advogado Walter Rodrigues, publicado no Jornal O Estado de São Paulo em 10 de dezembro de 1989.